南城君解讀：兩個大消息：一個是大興舊宮兩塊”雙限“地塊拍賣終于出結果了，另一個是建委出臺了由于”雙限“造成的房地產自持物業70年的后續政策！兩個消息前后腳，關系密切，因為大興這兩塊地，房企可能會拿出其中的70%房屋進行70年自持，建委為堵住”自持變相銷售“出此政策。大約一周前，大興舊宮兩宗住宅地塊進行拍賣，吸引了30多家知名房企報名參與，特別是各大豪宅開發商也都悉數到場，競拍現場異?；鸨禺a大鱷們瘋狂拍價，溢價率之高令人咂舌，中海+保利+龍湖+首開聯合體、金茂、正商，綠城旭輝永同昌恒基聯合體等4家入圍進入高標準住宅評標階段，在交集等待了七天，現在答案終于揭曉，中海、保利、龍湖、首開聯合體成最大贏家，該聯合體一口氣吃了大興舊宮兩塊地！大家仔細看地圖，06、07地塊和10、11、12地塊這兩塊地是連在一起的，被一家聯合體吃掉也挺好，可以商量著來如何整體開發，06、07、10、12都是住宅用地，會不會搞個街區制四個開發商各開發一塊？！話說某些大開發商還沒有南城君眼光好，這些開發商現在才發現大興價值，有點晚了。像中海、遠洋這類的牛氣沖天的大地產開發商，以前哪瞧得上大興的地啊，現在情勢反轉了吧，這還是“雙限地塊”，豪擲巨金都不一定搶的到，現在都得幾家地產巨頭聯合起來才有可能搶下。如果這些牛氣的地產商能早幾年就來大興拿地，大興估計也有了諸如“中海德茂公館”、“遠洋城南山水”之類的樓盤了，可惜啊晚了一步，相反像旭輝這類地產商很會鉆空子抓機會現在在大興賺的是盆滿缽滿。這世界變化太快，如果沒有提前預判和緊跟潮流，很快就會掉隊。再說說大興區，去年形勢大好的前提下，僅賣出京開東綠地一塊高價地，如果當時能夠抓住時機，多賣幾塊地，那就賺大發了，大興財政就有錢了，大興財政有錢了才能投資大興基礎設施，才能有充裕的錢去補償拆遷，做到繼續拆遷征地，才能繼續搞開發。說實話，現在限地價、限房價政策，本該賣到200億的地，才賣到127億，我覺得大興現在賣地真是賣虧了。還是朝陽、海淀趕上了好時候，以前可以瘋狂高價賣地不限制。希望下次“雙限”退出窗口再次打開的時候，大興趕緊多賣幾塊地，多賣地財政才能有錢，只有大興財政有錢了，大興才能接著發展干大事，造福大興人民。今天上午，市住建委和市規土委聯合發布《關于本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》，明確企業自持商品住房應全部用于對外租賃，不得以任何方式對外銷售，自持年限與土地出讓年限一致。同時，為了防范“以租代售”，對外出租單次租期不得超過10年。

　　大興舊宮兩地塊土地拍賣參與房企名單及結果：

　　大興舊宮小地塊（06.07地塊）報名16家企業：1.首創＋遠洋，2.華潤＋華發，3.招商，4.首開＋保利＋龍湖＋中海（中標贏家），5.中糧＋天恒＋碧桂園，6.興展＋興創＋城建，7.綠城旭輝永同昌恒基，8.京投萬科國開東方，9.正商，10.金茂，11、平安，12.金隅大成＋住總，13.融創，14.石榴，15.金地電建，16、正榮。

　　大興舊宮大地塊（10.11.12地塊）報名14家企業：1.首創＋遠洋，2.華潤＋華發，3.招商，4.首開＋保利＋龍湖＋中海（中標贏家），5.中糧天恒＋碧桂園，6.興展＋興創＋城建，7.綠城旭輝永同昌恒基，8.京投萬科國開東方，9.正商，10.金茂，11、平安，12.金隅大成＋住總，13.融創，14.金地電建。

　　4月13日，經過一周的方案評選，大興舊宮鎮兩宗住宅用地終于出來了結果，中海+保利+龍湖+首開四家組成的聯合體脫穎而出，以127億元的總價，將兩地塊收入囊中。

　　大興區舊宮鎮DX07-0201-0006、0007地塊

　　大興區舊宮鎮DX07-0201-0010、0011、0012地塊

　　兩宗地塊的總規劃面積為328068㎡，其中，居住用途建筑面積的70%需競得企業自持70年，不得進行售賣。此外，剩余面積開發建造的商品住房銷售均價不超過52315元/平方米，且最高銷售單價不得超過54931元/平方米。

　　兩宗地都是“限房價、競地價”的方式出讓，商品住房銷售均價不超過52315元/平方米，且最高銷售單價不得超過54931元/平米。據了解，目前舊宮區域內市場成交均價已經達到了7萬元左右，大部分項目簽約均價在6萬元以上。兩地塊5.4萬元的限價未來能否給區域房價帶來影響，仍需看后市表現。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為：

　　從地塊看，多家企業在嚴格調控下，拼搶住宅用地。合計2宗地32.4萬平米的商品房住宅用地，其中22.68萬平米將成為持有70年的出租型物業。另外大約97207平米面積成為限價商品房住宅。

　　4家標桿房企127.2億獲得9.7萬平米限價商品房住宅，另外超過22.68萬平米為持有出租物業。

　　首先：地塊位置均處于熱點區域，特別是舊宮地塊，整體看，限價使得銷售不存在難度，即使持有出租也有一定市場。房企拼搶土地，特別是住宅類土地成為在一線城市的必然選擇。

　　其次： 2宗住宅用地最后全部競爭到70%持有上限，也就是說合計2宗地32.4萬平米的商品房住宅用地，其中22.68萬平米將成為持有70年的出租型物業。另外大約97207平米面積成為限價商品房住宅。按照面積要求，大約合計供應1000套左右低價商品房住宅，對區域內目前售價已經在7-8萬的商品房會帶來一定的沖擊。

　　第三：從市場看，雖然調控持續，但對于房企來說，資金寬裕，而且補充庫存積極性高，所以依然有幾十家企業參與競爭。

　　土地位置雖然不錯，但屬性均不完全可售的物業，開發商投入巨資，體現了企業的搶地決心和資金寬裕程度。

　　地塊本身限價政策非常嚴格：可以說北京在調控中下了所有能下的重藥。

　　但依然難以抵擋積極補充庫存的房地產企業。而這些高價拿地的地塊，基本都處于接近虧損的邊緣。房企在調控周期內，更看重這部分安全的銷售額。一線城市依然是房企必爭之地，所以包括部分外地企業積極參與北京土地出讓。

　　預計后續北京掛牌土地，在歷史最嚴格的調控下，依然會高位運行。

　　第四：截止日前2017年前3月供應的住宅用地已經多達20宗，大部分將在4-5月成交，累計供應面積已經達到了234.4萬平米，已經超過了2016年全年的供應量。

　　未來房地產市場將呈現樓市降溫下的，土地高位運行，雖然資金寬裕，但參與搶地的房企風險越來越大。

　　那么”限房價限地價“造成房企大量自持，這些自持物業怎么處置呢？4月14日，今天住建委給終于出了開發商自持的后續辦法，請看：

　　市住建委和市規土委聯合發布《關于本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》，明確企業自持商品住房應全部用于對外租賃，不得以任何方式對外銷售，自持年限與土地出讓年限一致。同時，為了防范“以租代售”，對外出租單次租期不得超過10年。

北京市住房和城鄉建設委員會和北京市規劃和國土資源管理委員會聯合發布《關于本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》

　　通知如下：

　　一、在土地出讓時，招拍掛交易文件中明確要求房地產開發企業（以下簡稱企業）自持商品住房出租的，適用本通知。

　　二、市住房和城鄉建設委員會同市規劃和國土資源管理委員會指導、監督全市企業自持商品住房租賃管理工作。各區住房城鄉建設部門和規劃國土部門負責對轄區內企業自持商品住房租賃行為進行監督和管理。

　　三、企業自持商品住房應全部用于對外租賃,不得銷售。企業持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年。

　　四、企業破產清算，其自持商品住房按相關法律法規規定處理；企業進行合并重組或股權轉讓涉及自持商品住房產權轉讓的，須經項目所在區政府同意后整體轉讓。轉讓后，不得改變自持商品住房規劃用途，并應繼續用于出租。

　　五、企業自持商品住房租賃活動實行市場化機制，不限定承租主體，租金價格由租賃雙方按照市場水平協商確定。

　　六、為保障租賃雙方合法權益，自持商品住房出租納入本市房屋租賃信息服務與監管平臺管理，租賃合同應進行網上簽約，并按規定辦理登記備案。

　　七、企業出租自持商品住房前，應對房屋進行全裝修。裝修標準應當符合相關標準規范對基本居住條件的要求。

　　八、企業可成立租賃管理部門開展自持商品住房租賃經營；也可與住房租賃企業、房地產經紀機構合作經營。

　　九、住房城鄉建設部門對企業違反本通知規定,將自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售的行為予以認定,并納入“黑名單”，規劃國土部門據此取消相關企業后續參與本市土地招拍掛資格，住房城鄉建設部門對其開發資質予以降級或者注銷。

　　十、對自持商品住房承租人的監督管理，按照承租普通商品住房相關規定執行。

　　十一、本通知自發布之日起實施。

　　政策解讀：

　　企業自持年限應為70年

　　2016年9月30日，本市出臺房地產市場調控新政，要求強化“控地價、限房價”交易方式，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，并鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源?！白猿值貕K自面市后就深受關注，特別是近期有關萬科小米合作 內購禁售房 的報道，也引發了不少討論?！毕嚓P部門負責人表示，鑒于此，兩部門認為應及時出臺有效措施，確保企業自持商品住房切實用于出租，構建購租并舉的住房供應體系?！锻ㄖ返谌龡l提出，企業自持商品住房應全部用于對外租賃，不得銷售，企業持有年限與土地出讓年限一致。

　　單次租期不得超過10年

　　值得注意的是，《通知》中特意強調，對于開發企業持有土地的出租，對外出租單次租期不得超過10年。該負責人稱，限定單次租賃最長期限外，也規定了將自持出租房屋納入本市房屋租賃信息服務與監管平臺管理，要求租賃合同網上簽約，并進行登記備案，便于各區進行日常管理?！澳壳罢谛抻啞侗本┦蟹课葑赓U管理若干規定》，擬搭建房屋租賃信息服務與監管平臺，將租賃合同登記備案職能納入市區兩級住建部門統一管理?！?

　　對于擅自將自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售的房地產開發企業，規劃國土部門將據此取消相關企業后續參與本市土地招拍掛資格，住房城鄉建設部門對其開發資質予以降級或者注銷。

　　租金由租賃雙方商定

　　企業將自持的商品住宅對外出租，租金水平該怎么定？《通知》也明確，企業自持商品住房租賃活動實行市場化機制，不限定承租主體，租金價格由租賃雙方按照市場水平協商確定。

　　市住建委相關負責人介紹，《通知》規定自持部分租賃實行市場化運營機制，出租對象不限定特定企業和個人，租金價格由租賃雙方根據市場水平共同商定?！爱斎?，為培育和發展住房租賃市場，我們也鼓勵企業多元選擇經營模式，既可以自行成立租賃管理部門，也可與專業住房租賃企業、房地產經紀機構合作經營?！?

　　專家點評：有利于培育租賃市場

　　“這一舉措，有利于北京住房租賃市場培育和發展。”首都經濟貿易大學教授趙秀池告訴記者，去年國辦39號文件提出大力培育和發展租賃市場，但是各地還是感到無從下手。北京在土地出讓環節，競自持商品住宅比例，做了很好的探索和嘗試，對租賃市場是個創新。

　　“開發商自持部分或者全部商品住房，可大量增加租賃房供應，成為租賃市場的穩定劑，而自設租賃部門或由機構開展租賃，也在管理上更加統一規范。與此同時，文件禁止并嚴懲以租代售行為，也能從源頭上有效預防政策走樣?！壁w秀池表示。

　　北京房地產業協會秘書長陳志：自持70年 堵住“變相銷售”兩條路

　　文件規定自持年限與土地出讓年限一致，就是70年，表明這類房產性質是只能出租、不得買賣，即便企業重組、股權變動原因整體轉讓后，仍應繼續用于出租。

　　文件把預防和懲治“以租代售”的行為作為重點，規定租賃合同不能超過10年，租賃合同要求網上簽約，并對以租代售或者通過其他方式變相銷售的房地產開發企業，將納入黑名單，取消其后續參與土地招拍掛的資格，并按相關規定予以降級或者注銷資質。

　　之前網上關于萬科小米合作“內購禁售房”引發社會關注。據了解，萬科公司已經就此進行了辟謠。根據文件規定，今后一旦發現類似炒作和違規操作，將依法予以嚴懲。（部分節選自騰訊、澎湃，由南城君編輯整理）